Avdrag får göras för utgifter för förbättringar som skett på fastigheten under innehavet. Ett villkor för avdragsrätt för förbättringsutgifter är att de sammanlagt uppgår till minst 5 000 kr per år. Eget arbete utgör ingen kostnad och kan inte inräknas i omkostnadsbeloppet.
 
Har fastigheten förvärvats genom arv, testamente, bouppteckning eller gåva, gäller avdragsrätten även för förbättringar som gjorts av tidigare ägare.

Har du använt 150 % av 1952 års taxeringsvärde som inköpspris så kan du inte få avdrag för förbättringskostnader före den tidpunkten.

1952 års taxeringsvärde

För att en utgift för en fastighet ska vara avdragsgill vid beräkning av vinst/förlust ska följande förutsättningar vara uppfyllda:

 

Arbetet har utförts på den sålda fastigheten

Att utgiften ska avse den aktuella fastigheten är en grundförutsättning för att du ska få avdrag. Du måste också själv ha haft utgiften för förbättringen. Det innebär att du inte får avdrag för en förbättring till den del den har täckts av t.ex. försäkringsersättning.

För bostadsrätter får du inte heller avdrag för utgifter som bostadsrättsföreningen betalat.

Om du har fått skattereduktion, s.k. ROT-avdrag, påverkar det inte rätten att göra avdrag för samma åtgärd vid beräkningen av kapitalvinst och kapitalförlust.

 

Utgiften kan bevisas (styrkas)

Arbeten utförda på fastigheten ger i sig inte omedelbart rätt till avdrag. Man måste dessutom med fakturor eller motsvarande handlingar kunna styrka att man haft en utgift för åtgärden. Denna princip framgår av de domar från Regeringsrätten som kommenteras i rättsfallssammanställningen.

I domar från hösten 2002 har Regeringsrätten medgivit avdrag för en skälig del av förbättringskostnaden även om kvitton saknats. Man har då kunnat visa en godtagbar utredning om förbättringsarbetenas omfattning. Avdrag har medgivits med skälig del av det yrkade avdraget. Även dessa domar finns med i rättsfallssammanställningen.

Sammanställning av rättsfall från Regeringsrätten

 

Det utförda arbetet har medfört en förbättring av fastigheten

Avdragsgilla förbättringsutgifter på en fastighet består av

• ny- till- och ombyggnadsutgifter
• förbättrande reparation och underhåll

 

Ny-, till- eller ombyggnad

Åtgärder som avser ny-, till- och ombyggnad m.m. räknas som grundförbättringar. Vid redovisning av fastighetsförsäljning kan avdrag medges för:

 

Nybyggnad: Nyuppförande av byggnad

 

Tillbyggnad: Utökning av byggnadens volym
Exempel: Utgrävning av källare, ökning av taklutningen för att skapa en vindsvåning, uppförande av inglasat uterum längs husväggen.

 

Ombyggnad: Ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion. Utbyte av mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. 
Exempel: Flyttning av kök, nytt extra badrum i tidigare sovrum, ändring av vind till bostadsutrymme.

 

Övriga grundförbättringar: Hit räknas kostnader för att tillföra fastigheten något som inte funnits tidigare.
Exempel: Vanliga nytillskott är diskmaskin, braskamin och utökning av antalet köksskåp.

Även vid utbyte av fastighetsdelar kan i vissa fall avdragsgilla grundförbättringar uppkomma. Förbättringen kan anses motsvara den fördyring som uppstår genom att välja en väsentligt bättre och dyrare byggnadsdel än tidigare.

Exempel: Byte av träfasaden på en villa skulle kosta 100 000 kr. Istället muras en fasad av tegel till en kostnad om 170 000 kr. Till grundförbättring kan hänföras 70 000 kr och till reparation 100 000 kr. Reparationen kan till viss del vara förbättrande.

Exempel: Byte av kök från 70-tals standard till 90-tals standard utgör inte grundförbättring i kapitalvinstsammanhang såvida det inte är fråga om utökning av skåp, köksmaskiner etc. Vid väsentliga förändringar och omdisponeringar av köket kan kostnaden helt eller delvis räknas som ombyggnad. Standardförbättringar av vitvaror, oljepannor m.m. genom den vanliga tekniska utvecklingen utgör inte grundförbättring.

Ovanstående grundförbättringar får i sin helhet inräknas i omkostnadsbeloppet för sådana år då de tillsammans med förbättrande reparationer uppgår till minst 5 000 kr. Eget arbete utgör ingen kostnad och kan inte inräknas i omkostnadsbeloppet.

 

Reparation och underhåll

Reparation och underhåll är åtgärder som har till syfte att återställa eller bibehålla en byggnad i samma skick som den hade när den ny-, till- eller ombyggdes. Arbetena avser byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver lagas eller bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Åtgärderna ändrar inte karaktär även om det sker en viss förbättring av byggnaden.

Exempel: In och utvändig ommålning, utbyte av takpannor, tjärpapp, byte av vitvaror, element, värmepanna, golv och väggmaterial etc.

Utgifter som endast återställer egendomen i det skick som den befann sig i vid förvärvet, eller vid en senare ny- till- ombyggnad, är inte avdragsgilla. Rena reparationer är därför inte avdragsgilla. Avdragsrätt finns endast för förbättrande reparation och underhåll.

 

Förbättrande reparationer

Utgifter för reparation och underhåll är avdragsgill till den del utgiften medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen jämfört med förvärvstidpunkten. Utgifter som endast återställer egendomen i det skick som den befann sig i vid förvärvet, eller vid en senare ny- till- ombyggnad, är inte avdragsgilla.

Endast förbättrande reparationer nedlagda under det år fastigheten avyttras och något av de fem föregående åren kan medräknas. Utgiften måste dessutom uppgå till minst 5 000 kr per år inklusive ny-, till- eller ombyggnadskostnader.