|
1 Sammanfattning
Säljare och köpare kan avtala att köparen utöver
köpeskillingen för fastigheten ska ersätta säljaren för fastighetsskatt eller
kommunal fastighetsavgift som belöper på tid efter äganderättsövergången. En
sådan betalning från köparen till säljaren ska inte kapitalvinstbeskattas, dvs.
ska inte ingå i kapitalvinstberäkningen.
2 Bakgrund och frågeställning
Kommunal fastighetsavgift och statlig fastighetsskatt
ska från och med 1 januari 2008 betalas av den som vid ingången av kalenderåret
är ägare till fastigheten.
Frågan gäller om den ersättning för fastighetsavgift
eller fastighetsskatt som en köpare betalar till en säljare för tid efter
äganderättens övergång, ska ses som en kapitalvinstgrundande ersättning.
3 Gällande rätt m.m.
Statlig fastighetsskatt har enligt de regler som gällde
före 1 jan 2008 betalats av den som är ägare till en fastighet, 2 § lag
(1984:1052) om statlig fastighetsskatt (FSL). Bestämmelsen har inneburit att om
en fastighet bytt ägare under ett år, så har överlåtare (säljare) och förvärvare
(köpare) var för sig debiterats och betalat fastighetsskatt för de delar av året
som de varit ägare.
Från och med 1 januari 2008 ska kommunal
fastighetsavgift betalas för bostäder, lag (2007:1398) om kommunal
fastighetsavgift. De fastigheter som inte omfattas av kommunal fastighetsavgift
är som tidigare skattepliktiga till statlig fastighetsskatt.
Vid införandet av bestämmelserna om kommunal
fastighetsavgift och dess betalning, har även betalningsskyldigheten för
statliga fastighetsskatten ändrats.
Kommunal fastighetsavgift ska betalas
för kalenderåret av den som vid ingången av kalenderåret är ägare till
fastigheten, 2 § fastighetsavgiftslagen. Samma gäller för Statlig
fastighetsskatt som även den ska betalas för kalenderåret av den som är
ägare till fastigheten vid kalenderårets ingång, 2 § FSL.
4 Skatteverkets bedömning
Bestämmelserna om fastighetsskattens betalning innebar i
sin tidigare lydelse att kapitalvinstberäkningen inte berördes av utgiften för
fastighetsskatt. Någon förändring i detta avseende har inte varit lagstiftarens
mening vid införandet av bestämmelsen om att ägaren vid kalenderårets ingång ska
betala skatten för hela året.
En fastighets marknadsvärde utgörs i normalfallet av den
ersättning som avtalas mellan oberoende parter. Den fastighetsskatt som tidigare
påfördes och betalades av köpare och säljare för skilda delar av kalenderåret,
ska även i fortsättningen betalas, men med den skillnaden att skatten betalas
för hela året av den som är ägare vid årets ingång. Lagens nya utformning kan
antas medföra att köpekontrakten ofta kommer att innehålla någon form av
överenskommelse om att köparen, utöver köpeskillingen för fastigheten, ska
ersätta säljaren för den skatt som belöper på tid efter äganderättsövergången.
En sådan överenskommelse parterna emellan får anses utgöra fördelning av en
driftskostnad för fastigheten vilken kan bäras gemensamt av säljare och köpare.
En sådan särskild ersättning till säljaren ska inte kapitalvinstbeskattas, dvs.
den ska inte ingå i kapitalvinstberäkningen för fastigheten.
Om försäljningen avser en näringsfastighet får
fastighetens ägare göra avdrag för den fastighetsskatt eller fastighetsavgift
som avser fastigheten, 16 kap. 17 § IL. Det leder till att den kompensation som
en säljare erhåller från en köpare utgör skattepliktig intäkt i säljarens
näringsverksamhet. Oavsett om utgiften kan ses som utgift för skatt eller inte,
så utgör den utgivna ersättningen till säljaren en avdragsgill kostnad för
köparen, om fastigheten även hos denne utgör en näringsfastighet.
|
