Försäljning av småhus, deklarera småhus, försäljning hus, reavinstskatt småhus

Deklarera försäljning av småhus i deklarationen 2008

Om du sålt ditt småhus under 2007 ska försäljningen redovisas på blankett K5, SKV 2105, i deklarationen 2008. Du anses ha sålt ditt småhus det år då köpekontraktet skrevs på.

Observera att det numera går att deklarera försäljning av småhus på Internet med hjälp av e-legitimation. Information om hur du fyller i blankett K5 finns i broschyren "Försäljning av småhus", SKV 379, och i hjälpavsnitten när du har loggat in för att deklarera på Internet. I broschyren hittar du också exempel.

Beräkna vinst eller förlust

Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:

Försäljningspriset
- Utgifter för försäljningen
- Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
- Förbättringsutgifter
- Återföring av uppskov
= Vinst/Förlust

Försäljningspris (köpeskilling)

Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Vid bedömning om småhuset köpts, sålts eller getts bort i gåva jämförs priset med husets taxeringsvärde.

Utgifter för försäljningen

Som avdragsgilla försäljningskostnader räknas mäklararvode och annan försäljningsprovision, advokatkostnader, utgift för värdering av bostaden och andra kostnader som du haft för försäljningen. Vissa utgifter för homestaging räknas till försäljningskostnaderna.

Homestaging

Inköpspris

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden (inklusive mark) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och ev. utgift för inteckning i fastigheten.

Om du förvärvat bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens anskaffningsutgift. Tillägg får sedan göras för eventuella förbättringsutgifter.

Om du har anskaffat din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Inköpspriset kan då beräknas till 150 % av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150% av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

Om du använder dig av 1952 års taxeringsvärde gånger 150 % som inköpspris kan du inte göra avdrag för förbättringskostnader före år 1952.

Taxeringsvärdet 1952

Förbättringsutgifter

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för:

ny-, till- eller ombyggnad
förbättrande reparation och underhåll

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp.

Avdragsgilla förbättringsutgifter

Återföring av uppskovsbelopp

Om du har fått uppskov med vinsten från en tidigare försäljning ska du återföra den. Det belopp som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.

Räkna ut skatten

Vinster och förluster hör för fysiska personer och dödsbon till inkomstslaget kapital. Vinsten/förlusten för försäljningen räknas samman med dina andra kapitalinkomster/utgifter i inkomstslaget kapital.

Vid överskott av kapital betalar du statlig inkomstskatt på detta belopp med 30 %. Vid underskott av kapital får du avdrag i form av en skattereduktion vid skatteuträkningen. Skattereduktionen är 30 % av underskottet till och med 100 000 kr. Om underskottet är större får du skattereduktion med 21% på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.

Vinst

Om du får en vinst på en försäljning som skett under 2007 beskattas 2/3 av vinsten med 30% (vilket motsvarar 20% skatt på hela vinsten). I vissa fall kan beskattningen skjutas upp genom uppskov.

Exempel: Vinsten är 100 000 kr. Skatten blir 20 000 kr (100 000 x 20%).

Förlust

Om du får en förlust får du en skattereduktion med 30% av halva förlusten.

Exempel: Förlusten är 50 000 kr. Skattereduktionen blir 7 500 kr (50 000 x 50% x 30%).