|
Köpets form
1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av
köpehandling som underskrives av säljaren och köparen.
Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och
förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam
köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen
innehåller
en uppgift om gemensam köpeskilling.
Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har
träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som
anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig.
Mellan säljaren och köparen gäller i stället den
köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling
får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens
innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är
oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.
Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är
ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första
stycket inte har iakttagits. Lag (2002:94).
2 § Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller
annan ytterligare köpehandling angående samma förvärv, äger
1 § första och andra styckena tillämpning även i fråga om
den senare handlingen. Handling som icke uppfyller
föreskrifterna i 1 § första stycket är utan verkan som
köpehandling. Lag (1992:448).
3 § Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är
ogiltig, om den innebär att
1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av
villkor,
2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka
inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.
Villkorligt köp
4 § Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av
villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen
upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om
tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.
Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom
förvärvets fullbordan eller bestånd göres beroende av att
köpeskillingen erlägges eller att i 7-9 §§ avsedd
fastighetsbildning sker, och utgör ej heller hinder att
uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.
5 § Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall
upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan
eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.
6 § Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller
bestånd gjorts beroende av villkor och upprättas därefter
köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående
förvärvet, beror förvärvets fullbordan eller bestånd ej
längre av villkoret, om icke detta intages även i den senare
handlingen.
Köp av del av fastighet
7 § Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i
särskild ägares hand, är giltigt endast om
fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom
förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då
köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är
avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på
grundval av köpet.
8 § Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen
skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten
under samäganderätt med den eller de andra delägarna.
Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas
äger 7 § motsvarande tillämpning.
9 § I fråga om köp av mark som är samfälld för flera
fastigheter eller av fastighets andel i sådan mark äger 7 §
motsvarande tillämpning.
Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser
10 § Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då
tillträde skall ske, tillkommer säljaren. Denne får dock
icke avverka skog annat än till husbehov och ej heller
avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.
Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som
belöper på tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.
Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från
och med tillträdesdagen bäres av köparen. I förhållande till
säljaren svarar köparen för stämpelskatt för förvärvet.
11 § Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas
eller försämras medan den fortfarande är i säljarens
besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej
tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.
Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av
händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra
avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig
betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett
år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan
förlorad. Lag (1990:936).
12 § Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats
genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra
avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig
betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning
för skada.
Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet
skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren
handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag
(1990:936).
13 § Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i
rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen
får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig
betydelse. Lag (1990:936).
14 § Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt
föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av
köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående
förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för
att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 §
motsvarande tillämpning.
15 § Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke
erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få
ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av
köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får
dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.
Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden
för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt,
den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga
kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren
handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag
(1990:936).
16 § Svarar fastigheten på grund av inteckning eller
upplåtelse av panträtt för högre belopp än som förutsattes
vid köpet, får köparen av köpeskillingen innehålla vad som
på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten. Om ej så
mycket av köpeskillingen återstår att betala och säljaren
icke erlägger skillnaden inom en månad efter tillsägelse,
har
köparen rätt att häva köpet och få ersättning för skada.
Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan
fastighet och förutsattes ej detta vid köpet, har köparen
rätt att häva köpet och erhålla ersättning för skada, om ej
säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt, att det
gemensamma ansvaret upplösts.
17 § Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i
16 § utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom
därom, äger 12 § motsvarande tillämpning.
Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde
byggnad eller annat som, om det är i samme ägares hand som
fastigheten, enligt lag hör till denna samt köparen var i
god tro vid köpet.
18 § Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke
förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet
hade skäl att förutsätta, äger 12 § motsvarande tillämpning.
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer
av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med
fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12
§ om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller
häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för
skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på
säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad
säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha
upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit
påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala
beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt
omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
19 a § Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig
enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren
meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt
eller borde ha märkt felet (reklamation).
Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att
fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt
vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket
på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om
det försenas, förvanskas eller inte kommer fram. Lag
(1990:936).
19 b § Köparens fordran på grund av fel i fastigheten
preskriberas tio år efter det att han har tillträtt
fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.
Lag (1990:936).
19 c § Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att
förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset
svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan
fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag
(1990:936).
19 d § En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet
sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för
enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett
köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§
är till nackdel för denne.
Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten
träffa avtal om att ersättning för skada enligt
bestämmelserna i 12-19 §§ inte skall omfatta förlust i
näringsverksamhet. Lag (2004:555).
20 § Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga
kartor och andra handlingar angående fastigheten vilka är av
betydelse för köparen som ägare av denna. Om handlingarna
angår även annan egendom, skall de efter tillsägelse
tillhandahållas köparen.
21 § Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander,
skall säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i
god tro vid köpet, ersätta köparen dennes skada.
Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av
fastigheten, får köparen, om han var i god tro vid köpet,
häva detta såvitt angår fastigheten i övrigt. Bestämmelserna
i 12 § äger därvid motsvarande tillämpning. Den tid inom
vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det
fastighetsdelen frångick köparen.
22 § Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21
§, får köparen kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i
den mån de ej är fria från ansvar enligt 21 §.
23 § Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när
klandertalan väckes, får han innehålla återstoden till dess
betryggande säkerhet ställes för vad som säljaren kan
åläggas att utge, om talan bifalles.
24 § Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att
fastigheten överlåtits även till annan och denna överlåtelse
skall åtnjuta företräde äger 21 § motsvarande tillämpning.
Talan om hävning skall dock väckas inom den tid som anges i
15 §.
Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger
även 23 § motsvarande tillämpning.
25 § I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen
gäller bestämmelserna i räntelagen (1975:635).
Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av
utebliven betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta
säljaren dennes skada. Lag (1975:641).
26 § Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt
köpehandlingen beroende av att köpeskillingen betalas och
har köparen sedan köpet slöts
blivit försatt i konkurs,
fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,
vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina
skulder,
om han är köpman, inställt sina betalningar eller
i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste
antagas icke kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot
säljaren,
har säljaren rätt att häva köpet, om ej utan oskäligt
uppehåll efter tillsägelse betryggande säkerhet ställes för
köpeskillingen. Häves köpet, skall köparen ersätta säljaren
dennes skada.
27 § Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt
i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så
mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp
som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten på
grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som
köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår,
får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser
inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får
köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det
gemensamma ansvaret upplösts.
Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt
minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i
säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt
försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av
åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till
köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast
om
säljaren får ersättning för värdeminskningen. Lag
(1990:936).
Byte
28 § Bestämmelserna i 1-27 §§ gäller i tillämpliga delar i
fråga om byte. Om fastighet som gått i byte mot annan
fastighet kan frånvinnas förvärvaren efter klander eller
frångår honom till följd av omständighet som anges i 24 §,
får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i byte.
I stället har han rätt till ersättning i pengar.
Gåva
29 § Bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande
tillämpning i fråga om gåva.
30 § Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor
under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen
upprättades eller under obestämd tid, gäller villkoret icke
mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten,
såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före
överlåtelsen. Kan till följd av att villkoret sålunda icke
blir gällande givaren ej återfå gåvan, har gåvotagaren att
till givaren utge gåvans värde.
Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.
31 § Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och
skall panträtt eller annan rättighet som tillkommit efter
upplåtelse av gåvotagaren alltjämt bestå, skall gåvotagaren
ersätta givaren dennes förlust.
»Tillbaka till jordabalken
|
