|
Bestämmelsernas tillämpningsområde
1 § Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan
nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft,
om rättigheten upplåtits genom avtal.
Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns
bestämmelser även i 8-15 kap.
Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda
bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de
tillämpning.
2 § Detta kapitel gäller i tillämpliga delar även hyresrätt
i hus, som ej hör till fastighet.
3 § Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka
skog på fastigheten eller att tillgodogöra sig andra alster
av
fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga
eller fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt,
även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt
nyttja fastigheten.
Vad fastighetsägaren enligt en skriftlig överenskommelse med
staten eller en kommun angående naturvården inom ett visst
område (naturvårdsavtal) förbundit sig att tillåta eller
tåla skall vid tillämpningen av denna balk och andra
författningar i sin helhet anses som en nyttjanderätt. Lag
(1998:861).
4 § Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke
gravrätt, vägrätt eller bostadsrätt.
Upplåtelsetiden
5 § Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt
är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts.
Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av
jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem
år. Upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende
för någons livstid gäller utan begränsning till viss
tid.
Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att
avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej
bindande längre än fem år.
Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som
upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på
nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på
grund av lag.
Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i
första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts
bestånd och vill fastighetsägaren eller
nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått
ut, skall uppsägning ske. Lag (1987:132).
6 § Upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft
får ske utan begränsning till tiden.
Förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och
tillägg till upplåtelseavtalet.
7 § Överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller
som ny upplåtelse.
Förlängning på grund av lag eller med tillämpning av
bestämmelse i upplåtelseavtalet innebär ej att ny upplåtelse
kommer till stånd.
8 § Överenskommelse om ändring i eller tillägg till
upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande
till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i
denna, om ej annat följer av andra stycket.
Ändring i eller tillägg till nyttjanderättsavtal med
tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av
sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.
Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som
upprättats skriftligen, skall detta anmärkas på handlingen,
om fastighetsägaren eller rättighetshavaren begär det.
Hinder mot andelsupplåtelse
9 § Avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet
skall gälla i andel i fastighet eller i fastighets andel i
mark, som är samfälld för flera fastigheter, har ej verkan
som upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till
elektrisk kraft.
Rätt till inskrivning
10 § Nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling
samt servitut får inskrivas. Förbehåll som strider häremot
är utan verkan utom i fråga om arrende eller hyra.
Rätt till elektrisk kraft får inskrivas, om ägaren av den
fastighet i vilken rättigheten upplåtits medgivit
skriftligen att inskrivning får ske.
Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny
ägare
11 § Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt
eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till
rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om
upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad.
Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till
vilken fastigheten överlåtes.
Överlåtes fastighet, som besväras av rätt till elektrisk
kraft, gäller upplåtelsen mot den nye ägaren oberoende av
förbehåll.
12 § Har beträffande skriftlig upplåtelse, som skall äga
bestånd mot ny ägare av fastigheten, träffats
överenskommelse som avses i 7 § första stycket eller 8 §
första stycket och är överenskommelsen anmärkt på
fastighetsägarens exemplar av upplåtelsehandlingen, gäller
överenskommelsen mot den nye ägaren som om förbehåll skett.
13 § Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser
arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om
upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt
rum före överlåtelsen.
Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som
avses i 8 §. I fråga om överenskommelse som avses i 7 §
gäller första stycket endast om den förut gällande
upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde
ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i
tillämpning.
Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mot ny
hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978:304). Lag (1978:305).
14 § I annat fall än som avses i 11-13 §§ gäller upplåtelsen
mot den till vilken fastigheten överlåtits endast om
upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde framför
överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren
vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om
upplåtelsen.
Överlåtes vid arrende eller hyra fastigheten efter
rättighetshavarens tillträde och gäller enligt 11-13 §§
upplåtelsen ej mot den nye ägaren, skall upplåtelsen likväl
bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet inom tre månader
från överlåtelsen.
15 § Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11-14 §§ om
rättighetens bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan
verkan.
16 § Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till
elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen
skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap.
utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är
skyddad utan förbehåll. Är fastigheten taxerad som
hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en
bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på
en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om
hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva
försäljningen.
Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende-
eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny
ägare finns i 12 kap. utsökningsbalken. Lag (1990:1387).
17 § Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av
nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft
gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära
arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i
den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att
han tillträtt fastigheten. Efter nämnda tidpunkt får han
även i övrigt utöva de befogenheter som på grund av
upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp,
som förfaller till betalning
mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år
efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om
överlåtelsen eller fick skälig anledning till förmodan
därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos den
förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller
betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren
eller annan
uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort
äga kännedom därom vid överlåtelsen.
Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i
den mån de skall fullgöras efter det att han tillträtt
fastigheten.
Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller 12 kap.
utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom i
fråga som avses i första och andra styckena. Lag (1981:784).
18 § Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra
förbehåll enligt 11 § första stycket och kommer upplåtelse
av nyttjanderätt eller servitut till följd därav ej att
gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta
rättighetshavaren dennes skada. Rätt till ersättning
tillkommer dock ej rättighetshavaren, om han låtit
inskrivning av rättigheten dödas utan överlåtarens samtycke.
Lag (1975:1085).
19 § Kommer till följd av exekutiv försäljning av fastighet
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till
elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren, skall den
från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren
dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att
rättighetshavaren tillskjutit medel enligt 12 kap.
utsökningsbalken om
exekutiv försäljning av fast egendom, har rättighetshavaren
såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskott i den
mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om
upplåtelsen skett utan vederlag, äger vad som sagts förut
tillämpning endast om fastigheten sålts för annat ändamål än
till betalning av fordran för vilken den på grund av
utmätning eller eljest svarar.
Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej
rättighetshavare, om han låtit inskrivning av rättigheten
dödas utan fastighetsägarens samtycke eller om han genom
överenskommelse vid exekutiv auktion låtit rättighetens
företrädesläge försämras. Är det uppenbart att rättigheten
ändå skulle ha gått förlorad, äger vad som sagts nu icke
tillämpning. Lag (1981:784).
20 § Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad som anges i
17 § andra stycket, är överlåtaren skyldig att ersätta
rättighetshavaren dennes skada. För ersättningen svarar även
sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen
varit gällande.
För ersättning som den från vilken fastigheten övergått har
att utgiva till rättighetshavare enligt 18 eller 19 §,
svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken
upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer
dock ej rättighetshavare mot sådan tidigare ägare utan vars
samtycke han låtit inskrivning av rättigheten dödas eller
nedsättas, om det ej, när fråga är om exekutiv försäljning,
är uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad.
Den som är ersättningsskyldig enligt första eller andra
stycket blir fri från ansvar, om ej rättighetshavaren inom
sex månader från det han fick kännedom om att fastigheten
övergått från denne skriftligen anmält att han vill kunna
hålla sig till honom.
21 § Förbehåll som upphäver eller inskränker
rättighetshavarens rätt till ersättning enligt 18-20 §§ är
utan verkan.
Rättigheters inbördes ställning
22 § Finns i samma fastighet flera rättigheter som ej är
inskrivna och kan de ej utan förfång för någondera utövas
vid sidan av varandra, äger de sinsemellan företräde efter
den tidsföljd i vilken de upplåtits.
Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken
tidsföljd de skett, skall rätten på talan förordna om
företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till
omständigheterna är skäligt.
23 § Vid exekutiv auktion äger rättigheter som ej är
inskrivna sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken
de upplåtits.
Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken
tidsföljd de skett, äger de lika rätt, om ej annat blivit
bestämt enligt 22 § andra stycket.
Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i
annat fall än med anledning av exekutiv auktion fördelar
medel mellan rättsägare i den ordning som gäller vid
fördelning av köpeskillig för exekutivt försåld fast
egendom.
24 § När rättighet, som ej utan förfång för annan rättighet
kan utövas vid sidan av denna, skall vika, har
rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för
skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga
kännedom om den andra upplåtelsen.
Rättighetens upphörande i vissa fall
25 § Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger motsvarande
tillämpning i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till
elektrisk kraft.
Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt
första stycket, har rättighetshavaren rätt till ersättning
av upplåtaren för skada, om han var i god tro när
upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser om att rättighetshavaren
i vissa fall kan få ersättning av staten finns i 18 kap.
26 § Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund
av expropriation eller liknande tvångsförvärv samt om
rättighetshavarens rätt till ersättning med anledning därav
finns särskilda bestämmelser.
Verkan av ändring i fastighetsindelningen
27 § Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt eller
servitut, gäller rättigheten i var och en av de nya
fastigheterna. Är rättighetens utövning genom
upplåtelseavtalet begränsad till visst område, upphör
rättigheten dock att besvära fastighet som icke omfattar
någon del av området.
Delas fastighet, i vilken upplåtits rätt till elektrisk
kraft, gäller rättigheten i den fastighet till vilken den
elektriska kraftstationen hör efter delningen.
28 § Gäller nyttjanderätt eller servitut efter
fastighetsbildning i flera fastigheter, skall vederlag som
utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i
förhållande till belastningen på varje fastighet. Lag
(1989:722).
29 § Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller
servitut undergår fastighetsreglering, får rättigheten
därefter utövas på område, som genom regleringen överföres
till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens
utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del
av fastigheten eller om utövning av rättigheten på det
överförda området eljest måste anses strida mot upplåtelsen
eller är oförenlig med sådant förordnande som avses i tredje
stycket. Föreskrift om rätt för lantmäterimyndigheten att
bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt finns i
fastighetsbildningslagen (1970:988).
Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller
ej vidare i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering
frångår fastighet vari rättigheten upplåtits. Det åligger
den som tillträder sådan byggnad att inom en månad från
tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I
annat fall gäller avtalet mot honom.
Att lantmäterimyndigheten kan förordna att en rättighet
skall fortsätta att gälla i mark eller byggnad som genom
fastighetsreglering frångår den fastighet vari rättigheten
upplåtits föreskrivs i 5 kap. 33 a § och 7 kap. 13 §
fastighetsbildningslagen. En sådan rättighet skall vid
tillämpningen av 22 § äga företräde framför en rättighet som
enligt första stycket skulle få utövas i marken eller
byggnaden. Lag (1995:1397).
30 § Har fastighet som besväras av tomträtt eller servitut
genom fastighetsreglering undergått förändring av betydelse
för rättighetens utövning, skall vederlag som utgår för
rättigheten jämkas.
Om fastighet genom fastighetsreglering undergått förändring
som medfört att värdet av annan nyttjanderätt än tomträtt
minskats, skall vederlaget nedsättas med skäligt belopp.
Vill nyttjanderättshavaren hellre uppsäga avtalet, får han
göra det, om förändringen ej är av ringa betydelse. Innebär
förändringen att nyttjanderättens värde ökas, får
fastighetsägaren uppsäga avtalet, om nyttjanderättshavaren
icke medger skälig höjning av vederlaget.
Talan om jämkning av vederlaget enligt första stycket eller
om nedsättning därav enligt andra stycket skall väckas inom
två månader från det fastighetsbildningsbeslutet vann laga
kraft. För uppsägning enligt andra stycket gäller samma tid.
Iakttages ej tiden, är rätten till talan eller uppsägning
förlorad.
Om rättighetshavares rätt till ersättning i vissa fall vid
fastighetsreglering finns särskilda bestämmelser.
Vissa upplåtelser i andra hand
31 § Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt
till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra
gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan
fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill
och till omständigheterna i övrigt kan antas att
rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon
bestämmelse i lag som
är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn
och hyresgästen samma rätt i förhållande till
fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren
hade upplåtit deras nyttjanderätt. Lag (1985:278).
»Tillbaka till jordabalken
|
