Uttagsbeskattning av arbeten på egna fastigheter ska göras av dig som

• äger en näringsfastighet (t.ex. ett hyreshus)
• inte är skattskyldig till moms för den fastigheten
• låter anställd personal utföra vissa arbeten
• har lönekostnader för arbetena som överstiger 150 000 kr under ett beskattningsår, inklusive avgifter som grundas på lönen.

I lönekostnaden ska även sjuklön och lönebidrag inräknas. Med avgifter som grundas på lönen avses arbetsgivaravgifter och andra avgifter som arbetsgivare ska betala enligt offentligrättsliga bestämmelser eller avtal, t.ex. arbetsmiljöavgift.

Vad är uttagsbeskattning?

Med uttagsbeskattning menas här att du ska betala moms på tjänster som du utför åt dig själv. Det behöver således inte vara någon försäljning för att du ska vara skyldig att betala moms.

Vem ska betala momsen?

Bestämmelserna om uttagsbeskattning gäller alla som äger en näringsfastighet, även t.ex. bostadsrättsföreningar eller en skattebefriade stiftelser. Man kan alltså bli skyldig att betala moms för arbeten som utförs på den egna fastigheten även om man inte är skattskyldig till moms för någon annan verksamhet.

Vilka arbeten är det moms på?

Du betalar moms på kostnader för följande arbeten som du låter utföra med anställd personal:

• byggnads- och anläggningsarbeten
• reparationer och underhåll
• projektering, ritning, konstruktion och jämförliga tjänster
• lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel

Du ska däremot inte räkna in

• kostnader för ekonomisk förvaltning, t.ex. redovisning av hyror, löneutbetalningar och bokföring.
• kostnader för den del av en fastighet där du är frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokal.

Varför uttagsbeskattning?

Regeln har tillkommit av konkurrensskäl. Äger du en näringsfastighet utan att vara skattskyldig till moms för den fastigheten blir momsen på de tjänster du köper en kostnad. Du får ju inte dra av momsen. Det skulle därför kunna vara billigare att låta egen personal svara för fastighetsskötseln om inte reglerna om uttagsbeskattning fanns.

Hur beräknas momsen?

Momsen är 25 % av det beskattningsunderlag som avser arbeten på egna fastigheter som ska uttagsbeskattas. Du kan välja mellan två sätt att beräkna beskattningsunderlaget.

1. Nedlagda kostnader, ränta och eget arbete

Beskattningsunderlaget beräknas till summan (exklusive moms) av

• nedlagda kostnader
• beräknad ränta på eget kapital bundet i maskiner m.m.
• värdet av arbete som fastighetsägaren personligen utfört.

Med nedlagda kostnader avses både direkta och indirekta kostnader, t.ex. löner inklusive avgifter, materialkostnader och kostnader för maskiner och utrustning. För maskiner och utrustning inräknas inköpskostnader eller värdeminskning samt reparationer och underhåll. Köpta fastighetstjänster ska däremot inte räknas med.

Med beräknad ränta avses uteblivna ränteintäkter på kapital som är bundet i maskiner m.m. I de flesta fall kan du beräkna räntan enligt schablon till 0,5 % av dina nedlagda kostnader.

Om du beräknar beskattningsunderlaget på detta sätt får du göra avdrag för ingående moms på kostnader som ingår i beskattningsunderlaget. Momsen på maskiner får du dra av vid inköpstillfället, trots att utgående moms beräknas på värdeminskningen för varje år. Om du då senare säljer maskinerna blir du i de flesta fall skyldig att ta ut och redovisa moms på försäljningen.

2. Enbart lönekostnaderna

Du har rätt att i stället beräkna beskattningsunderlaget till enbart lönekostnaderna inklusive avgifter för de tjänster som utförts. Om du använder denna förenklade metod får du inte göra avdrag för ingående moms.

Hur betalar jag momsen?

Om du inte är momsregistrerad måste du först anmäla dig för registrering. Momsen redovisar du i skattedeklarationen eller i inkomstdeklarationen. Kravet på momsregistrering gäller även om du ska redovisa momsen i inkomstdeklarationen.

I skattedeklarationen redovisar du underlaget för beräkning av momsen i ruta 06 (Momspliktiga uttag). Den utgående momsen redovisar du i ruta 10 (Utgående moms 25 %). Om du beräknar beskattningsunderlaget till nedlagda kostnader, ränta och eget arbete får du redovisa eventuell ingående moms i ruta 48 (Ingående moms att dra av). Beräknar du momsen enbart på lönekostnaderna får du inte göra något avdrag för ingående moms. 

Om du redovisar momsen i inkomstdeklarationen ska du redovisa momsen vid koder med motsvarande ledtexter.